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陈淮:中国房地产行业正在步入新常态
文章来源:2014年08月21日 新华网    添加人:admin   添加时间:2014-8-21 17:33:36
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  日前,在中国房地产部品采购联盟电商平台高端论坛上,中国城乡经济建设研究所所长陈淮就当前房地产形势、所存在的问题以及未来发展趋势,发表了自己的观点。

  陈淮表示,中国房地产的形势一直是由市场所主导的,今年以来,房地产暴露出了许多原先在政策掩盖下而存在的问题,比如说大中小城市的发展不平衡、需求总量在不同年份分布的不均衡、房地产开发企业大中小抗风险能力的参差不齐、结构档次与市场需求之间存在的尖锐矛盾等。他说,中国房地产正在走向一个新的常态,那就是优胜劣汰,但房地产在未来十年仍旧会是中国国民经济的支柱产业。

  市场是决定房地产走势的第一因素

  面对当前房地产的困境,也就是说当前的形势,在过去十年,的确每年不停地碰到一些政策调控,国八条、国十条、国五条。但回过头一看,这十年来中国房地产业发展形势,第一位的决定性因素不是政策,而是市场。房地产有今天的规模,今天的增长速度,以及今天的价格和今天的需求群体,是市场顽强地按照它自有的轨迹发展的结果,没有一条是政策导入的结果。

  政策就像你开车开的过快了,警察站在前头说慢点,你刹刹车,绕过去警察接着走,根本不能改变市场运行的基本规律。

  在房地产这个群体中,有一些个体可能要面临淘汰。2013年上半年以来,房地产调控政策就是让市场主导,市场的力量发挥作用。到今天为止,在过去政策掩盖下的很多未能及时暴露出来的矛盾,相对集中的反应出来了。比如大中小城市的发展不平衡、房地产需求总量在不同年份分布的不均衡。还比如房地产开发企业大中小抗风险能力的参差不齐、结构档次与市场需求之间存在的尖锐矛盾。这些反映出来之后就导致今年的结果。

  购房的需求总量是一个常数

  大家如果认为房地产业就应该像2013年那样卖房子,那样销售速度,那样回款速度的话,实际上是办不到的。房地产行业正在步入一个新常态。

  正常情况下,即便在一个比较旺盛的市场,一个项目的销售速度也在8个月到一年半之间,这是一个正常合理的销售周期,不能指望老是“月光盘”、“日光盘”。即便有,政策刺激能在一个短期内加速销售,那只不过是把明天、后天、大后天的需求提前到今天实现了。

  2014年销售量下降,是因为2013年透支了2014年的一部分需求。西安也好,北京也好,任何一个城市它的住房需求总量是个常数。所能调整和改变的,只是这个常数总量在不同年份中的分布结构。

  后期个别楼盘、个别时段的旺销还会有,但是不会是一个持续的过程,因为需求总量是一个常态。

  优胜劣汰的时代已经来临

  最近有种说法:房地产业黄金十年过去了。也有人说今后就是个断崖式的下跌;还有人说还没那么悲惨,是白银十年。

  其实这些说法都不客观,房地产业正在步入一个包括自己的空间分布、技术水平、产品档次、技术竞争能力、抗风险能力创新的过程,一个优胜劣汰的过程正在到来。

  在这样一个过程中,恐怕一部分企业,要被兼并重组。现在有一些地产企业跑路,其实用不着怕,因为开发商手里都是优质资产,第一是现金,第二是土地,第三是在建工程。这个企业活不下去不等于资产死了,这个资产会被别人接过去继续开发。

  所以说,房地产业的一个优胜劣汰的过程,不会是中国房地产业自身萎缩的过程,我们有把握地确切地说,未来5—10年,中国房地产业还将是全世界规模最大,增长速度最快的产业和市场,也仍将是国民经济的支柱产业。

  快速城镇化支撑着房地产业的发展

  目前,我们面临的是一个快速城镇化的问题,不仅有更多人住城里来,还有七成以上老百姓,面临群体性成规模地进入改善期,包括最近的保障房建设,棚户区改造,改善需求正在向我们扑面而来,这都是一个很大的需求量。

  所以说,中国的房地产市场“没有前景”、“断崖式下跌”这些说法毫无根据。

  此外,有一些局部的、三四线城市盲目扩张,供大于求的形势是不是存在?相当多的存在。一些盲目扩张、自我心理膨胀等因素,导致房地产发展过程中一些不均衡现象出现。

  所以供大于求,确确实实在一些局部地区明显存在。

  在过去10年,包括省会城市,始终是供大于求。但供大于求不等于没有销售需求,不等于房价不涨。因为房价上涨并不是简单供求关系决定的,只要西安市政府不断地完善地下市政管网,修地铁,种树,绿化,改善居住环境,提供更好的公共服务,房价就会涨,房价一半以上的因素,取决于有没有在窗户以外更多地投入,叫外部成本。

  政府出台刺激房地产政策的可能微乎其微

  对于房地产,政府不会单独出台刺激行业的政策。有人说取消限购就是利好政策,其实并不是,限购本来就应该退出,限购是当时应对投机性需求的一个临时性、过渡性、阶段性的措施,它现在退出正当其时。

  什么时候才有投机性需求呢?持续供不应求的时候才会有投机性需求。当大部分城市出现供大于求,抑制投机性需求的限购政策存在的意义就不大。但限购退出,不意味着说利好或者救市。

  此外,今年以来国家在经济方面的政策有四个倾向。

  第一,经济增速下行的问题是国务院重点关注的地方,国家没有公开采取刺激性的货币政策和财政政策,实际上是在定向地调整货币政策,用大规模的投入建设来保持经济的稳定增长,其中就包含着保持房地产的稳定增长。

  第二,积极稳妥地推进城镇化。应该说真正要解决中国经济增速稳定的问题,真正解决老百姓买的起房的问题,真正让穷人都住上房子的问题,不是靠打压房地产业,而是要积极稳妥地扩大规模推动房地产业,盖更多更好的房子才可能。

  第三,积极推进改革,十八届三中全会提出60条改革措施,13条影响房地产业,努力推进从间接融资向直接融资的转变等诸多方面,这些改革实际上也是释放改革的红利,房地产企业最重要的依赖要素,一个是土地,一个是资金,而在我们前期的市场经济转变过程中,市场化程度最低的,恰好是货币和土地两样。

  最后,2014及此后不太长的时间里,金融创新将是我们房地产业存活发展最重要的依据。这个技术进步和它所带来的革命性的供求衔接,以及和其中隐含的,包括带有融资性质的平台,你觉得它还是个婴儿,可能在一夜之间,它就能发展壮大,成为摧毁我们传统产业很多品种的力量。

  所以,不要指望政府出台针对房地产的刺激政策,让房子卖的更快的政策,并没有出台的理由,但是我们可以有一个光辉的前景,前景基础是我们转型、创新、技术进步和合理地分布,把手中的有限的项目分布在更有前景的地方。

 

 

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