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物业维保人数由工时确定的设计方法
文章来源:文:李唯楚   添加人:admin   添加时间:2015-7-28 15:31:10
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物业维保人数由工时确定的设计方法
 物业维保人数由工时确定的设计方法
 
为了搞好物业管理项目日常维修保养管理工作,需首先根据其现有公用设施设备数量,各类公用设施设备日常检查、保养工作内容,依照平时所获取的相关设施设备维保时间的经验数据,按照设施设备故障规律及维修量,以及管理项目日常业主报修、工程监管等事宜,秉持客观公正立场,制定出该物业管理项目维修保养工时定额和人员数量。以下从日常工作内容着手,根据经验数据确定设备维护保养周期和每次维护时间,并累计每月物业管理项目设施设备维护保养和维修所需要的总时间,以此为基础数据并结合其他因素所产生的时间,制定出物业管理项目所需维修保养人员数量。
一、编制物业管理项目各类公共设施设备日常检查、保养工时定额表
 
管理项目各类设施设备日常检查、保养工时定额表(表一)
 
序号 设备名称/工作内容 数量 检查/保养周期 时间/台 人数 折合月、单人时间
             
             
             
             
      管理项目每月设施设备检查、保养总计时间(按一人计)  
说明:
1、表中时间包含操作时间、辅助时间、准备终结时间。
2、表中折合为月、单人时间为计算管理项目需配维保人员数量的基础参数。
二、编制物业管理项目公共设备维修、业主报修、工程监管工时定额表
 
管理项目公共设备维修、业主报修、工程监管工时定额表(表二)
 
序号   范围    维修内容  时间/次.人 次/年   “ 次/年”
    区分标准
月、单人时间
             
             
             
             
管理处每月公共设备维修、业主报修、工程监管总计时间(按一人计)  
说明:
   1、管理项目维修量较大的设施设备是:给水系统的明敷设水管爆裂、接头漏水、阀门漏水和失效,排水系统明敷设管网堵塞、接头漏水、管网断裂;监控系统、消防报警系统、门禁系统、道闸系统中的控制板;排污泵等设备旋转轴承、道闸弹簧和门禁闭门器、动作频繁的继电器等疲劳易损件的更换;地下车库局部渗、漏水的堵漏工程,车道、人行道的修补工程;地埋垃圾站添加液压油;公共道路的隔离带、公共区域小品等受损件维修。
2、“次/年”区分标准:5万平及以下建筑面积n次,10万平建筑面积2n次,5万平至10万平建筑面积之间的次数按:{ [n次(5万平及以下建筑面积)]+线性法插入数据(如7.5万平为:x =n/2) },依此类推。
3、由于造成设施设备出现问题和需要大中修的原因比较复杂:与产品本身质量、施工安装原因、维护保养情况有关,参数“次/年”先试行后修正。
三、制定管理项目维护保养、维修人员数量
首先需要建立几个基本运算参数:⑴管理项目每月设施设备检查、保养总计时间(表一),⑵管理项目每月公共设备维修、业主报修、工程监管总计时间(表二)。⑶建筑面积超过10万平米管理处按1人值夜班计算:每月需要加240(小时)。⑷建筑面积超过10万平米管理项目维修主管需要用一半工作时间来处理维护、维修以外的事情,每月需要加80(小时)。
将上述分项⑴---⑷累加,得到各管理处日常维修工作按一人计算的总时间,按“每人每星期上班时间为40小时”规定,每人一个月上班时间170小时。至此,制定管理项目维护保养、维修人员数量的所有数据已建全,用⑴---⑷项累加数除170可以得到该管理处所需要维修人员的人数,当答案为小数时用4舍5入办法得到所需要人头整数。
四、某物业管理项目实例
1、建立管理项目各类设施设备日常检查、保养工时定额表
管理项目各类设施设备日常检查、保养工时定额表(表三)
 
序号 设备名称/工作内容 数量 检查/保养周期 时间/台 人数 整合月、单人时间
 1 专变房/巡视 1  8小时 30分钟/机房   1 45h
 2 电梯/巡视 30  24小时 10分钟/台梯   1 150h
 3 消防/实验 3  半  月 20分钟/台泵   2 4 h
 4 喷淋/实验 3  半  月 20分钟/台泵   2 4 h
 5 给水/查漏  18  每  周 10分钟/水表   1 12 h
 6 排水/查堵  36  每  月 10分钟/泥井   1 6 h
 7 机房/巡视  2  24小时 15分钟/机房   1 15h
 8 建筑物场地/巡视  14  每  周 30分钟/单元   1 28h
 9 硬盘显示器/保养  48  半  年 15分钟/台   1 2h
10 监控探头/保养  180  半  年 10分钟/探头   2 5h
11 消防主机柜/保养  1  半  年 3小时/台   2 1h
12 温、烟探头/保养  960  一  年 15分钟/探头   2 40h
13 道闸/保养  2  半  年 3小时/台   2 2h
14 门禁主机/保养  18  半  年 20分钟/台   1 1h
15 门禁楼层板/保养  900  一  年 10分钟/个   1 13h
16 低压配电柜/保养 2  半  年 24小时/套   2 16 h
17 末端配电柜/保养  72  半  年 15分钟/个   2 3 h
18 给水控制柜/保养  3  半  年 1小时/柜   2 1h
19 排水控制柜/保养  24  半  年 15分钟/柜   1 1h
20 集水井、泵/清理  24  半  年 1小时/井   2 8h
21 送排风机柜/保养  35  半  年 15分钟/柜   1 1 h
22 防火卷帘门/保养  10  半  年 2小时/门   2 6 h
23 给水阀杆/加油  60  一  年 15分钟/阀门   1 2h
24 垃圾站/保养排水 1  每  月 3小时/站   2 6h
25 钢管、杆/补漆 6000m  二  年 10分钟/m   1 41h
26 室外防护栏/补漆 2000m2  二  年 15分钟/m2   1 20h
27 垃圾站/补漆 12m2  半  年 30分钟/m2   2 2h
28 公共照明灯/更换 60  每  月 10分钟/个   2 20h
29 门禁铰链/保养 126 半  年 20分钟/台 2 14 h
30 景观设备/保养 3 一  年 8小时/处   2 1 h
      管理处每月设施设备检查、保养总计时间(按一人计) 470h
2、建立管理项目公共设备维修、业主报修、工程监管工时定额表
管理项目公共设备维修、业主报修、工程监管工时定额表(表四)
 
序号   范围    维修内容  时间/次.人 次/年   “ 次/年”
    区分标准
月、单人时间
 1 公共设备 给水明管 6小时 18 每5万平及以下6次 9h
 2 公共设备 排水明管 6小时 18 每5万平及以下6次 9h
 3 公共设备 监控系统 4小时 36 每5万平及以下12次 12 h
 4 公共设备 消防报警系统 4小时 18 每5万平及以下6次 6 h
 5 公共设备 门禁系统 4小时 36 每5万平及以下12次 12 h
 6 公共设备 道闸系统 4小时 18 每5万平及以下6次 6h
 7 公共设备 水泵轴承更换 8小时 18 每5万平及以下6次 12h
 8 公共设备 局部渗、漏水 8小时 6 每5万平及以下2次 4 h
 9 公共设备 车道、人行道 8小时 18 每5万平及以下6次 12 h
10 公共设备 地埋垃圾站 6小时 6 每5万平及以下2次 3 h
11 公共设备 公共道路 4小时 18 每5万平及以下6次 6h
12 公共设备 公共区域 4小时 18 每5万平及以下6次 6h
13 公共设备 易损件的更换 4小时 72 每5万平及以下24次 24 h
14 业主报修 照明灯具 2小时 72 每5万平及以下24次 12 h
15 业主报修 给水管 6小时 72 每5万平及以下24次 36h
16 业主报修 排水管 6小时 72 每5万平及以下24次 36 h
17 业主报修 门、窗 6小时 36 每5万平及以下12次 12 h
18 业主报修 杂项 6小时 36 每5万平及以下12次 12 h
19 工程监理 业主装修监管 8小时 144 每5万平及以下48次 96 h
26 工程监理 公共设备接管 8小时 6 每5万平及以下2次 4 h
27 工程监理 大修工程监管 8小时 6 每5万平及以下2次 4 h
管理处每月公共设备维修、业主报修、工程监管总计时间(按一人计) 333h
3、制定管理项目维护保养、维修人员数量
⑴管理项目每月设施设备检查、保养总计时间470(小时)。⑵管理项目每月公共设备维修、业主报修、工程监管总计时间333(小时)。⑶建筑面积超过10万平米管理处按1人值夜班计算:每月需要加240(小时)。⑷维修主管需要用一半工作时间来处理维护、维修以外的事情,每月需要加80(小时)。
   将上述分项⑴---⑷累加得到各管理处日常维修工作按一人计算的总时间1123(小时),按“每人每星期上班时间为40小时”规定,每人一个月上班时间170小时。用⑴---⑷项累加数1123除170可以得到该管理处所需要维修人员的人头整数6(人)。
五、结语
     需要说明的是,表格一中“检查/保养周期”、“时间/台”,表格二中“时间/次.人”、“次/年”这些经验数据的确定,因为数据与产品本身质量、施工安装原因、维护保养人员水平有关,需要根据实际摸索与总结,才能使这些数据接近于实际和有可操作性,物业管理项目维保人数的确定,在没有找到更加科学、合理方法之前,本文所述方法不妨一试。
 
 
 

 

 

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