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对物管“安保”引发的一些思考
文章来源:中国物业网    添加人:admin   添加时间:2015-7-28 15:32:44
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对物管“安保”引发的一些思考
 
    之所以在题目上保安加了引号,是因为还有一个名称叫:秩序维护员。
     近年来,常常有保安在岗位上为保障业主利益、公司利益临危不惧勇斗歹徒、见义勇为而受伤甚至付出宝贵生命偶见报端。
     他们用勇气和责任让我们看到:世界是美好的,人心就是正义的灵魂所在!我们为见义勇为的英雄受伤、不幸殉职感到非常难过,之后我们是否应该有更深刻的反思呢?
      所谓“保安”,在业内更为规范的称呼是“秩序维护员”,仅从字面上就清楚的体现了这一岗位的属性。我国《物业管理条例》第四十七条规定:“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。”依照上述规定及相关法律,可以认为小区保安是一项根据服务合同提供防范性安全服务的工作。具体的说,物管小区保安主要有三方面的基本职责:
      保护小区公共安全。
       如保安人员对特定区域、地段和目标进行巡查、警戒,震慑不法分子,使其打消对业主不法侵害的企图;经过巡逻,发现可疑人员,对其进行询问,对有作案嫌疑的,送交有关部门处理;检查、发现、报告并及时消除各种不安全隐患,防止火灾、爆炸等事故或抢劫、盗窃等不法侵害案件的发生等。如2014年11月海口公司一个住宅小区,发生盗窃事件,我司保安人员为了保障园区安全,实施两个多月的暗哨蹲点,终于成功抓获两名正在商铺前作案的盗贼,为业主交出一份满意的答卷。
      维护小区秩序
      如保安人员对小区出入口进行把守、验证、检查;查验出入人员证件,办理登记手续,禁止无关人员进入;指挥、疏导出入车辆、清理无关人员,维护出入口的正常秩序等。如开元物业海南分公司服务的海口市第二办公区,每日都有四千多人在办公区办公,还有上千的人员前来办理事务,如果保安人员没有严格指挥、疏导出入车辆,势必造成拥堵,造成进出口瘫痪。
     保护小区公共财产安全。
     如保安人员对特定的公共财产进行看护和守卫,做好防火、防盗、防抢、防爆炸等工作。
      实践中,物业服务合同均约定了保安服务条款,物业服务企业也相应的在小区设置门岗及保安员,但这种安保服务应限于防范性安全保卫活动。除经双方特别约定,“保安”应理解为为物业使用创造方便安全的条件,以及维护小区公共秩序的良好与稳定,而不是广义上的社会安全。物业服务企业并不承担使用人的人身财产安全的保险责任,保安不能等同于保镖,不能要求物管确保小区内所有财产和人身安全。面对突发性的刑事案件,保安并不具备制止这一类事件发生的的能力,法律也没有赋予其行驶执法权力。
      过去曾发生过极个别“业主遇害,物业担责”的案例,概因未厘清物业服务过程中权、责、义务之间的关系,以及物业服务企业的大部分权利义务来自物业服务合同这一事实。对保安的职责理解也存在误区,片面的将物业保安与公安机关的职责混为一谈。事实上,保安不同于公安机关,他们的职责不同,职权不同,性质也不同。前者属于企业专业性质,后者属于行政性质。物业的保安服务在社会治安管理中的地位和作用是从属性质,辅助性的。物业治安管理操作的前提是物业服务合同(或是双方特别约定的安保合同)。保安服务的方式,所采取的服务行为都要受到有关物业服务合同条款内容制约的。
    但这并不表示物业公司就可以不做为,根据我国《物业管理条例》第三十六条规定:“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”也就是说,物业公司如果未按照物业服务合同约定履行其职责,或履行职责过程中存在明显的过错,可视为在物业管理方面存在过错和违约行为,应该承担违约责任。
     物业管理区域内,发生人身伤害或财产损失,原因往往是多重的,物业服务企业在各个方面都不能疏忽。当然仅靠物业公司一方的努力显然是无法达到的,这就要求全体业主为了小区的安全,对物业公司的安全防范工作予以支持和配合。同时,物业公司与派出所搞好联防是必要的。比如说规模较大的小区,可以与公安部门协商,在小区门口或小区里面建一个联防站或治安岗亭,保一方平安。物业公司还可以与有关行政执法部门针对一些易发的恶性事件,联合发布一些公告,一是可以防患于未然,二是可以增进小区业主的法制意识。
      反之,如果物业管理部门履行了上述制度或相关义务,或者说无法提供物管在服务过程中存在明显过错,那么,物管企业就不存在违约,也就不存在承担违约责任的问题。
       面对穷凶极恶的歹徒,纵使物管保安已经履行了正常的防范性安保义务,也无法避免这种突发性强、警察对此也难以防范的罪行的发生。试问:在此情况下,我们的保安员兄弟是否可以有“见义勇为”之外的第二种、第三种选择呢?
       “用我们的眼,用我们的耳,用我们的手去配合警方打击罪恶。”这句在某部香港宣传片里看过道的话,也许正是我们的保安员用该牢记于心的。
       法治社会,法制小区!距离此愿望还有一段路要走,具有法治观念的不仅仅是合同双方的业主和物业企业,更是政府的行政部门、执法部门、宣传部门需要的!还好,所有的相关方都在积极地探索,所以要坚信物业管理服务的明天会越来越好!

 

 

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