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包干制与酬金制优劣对比
文章来源:中国物业网    添加人:admin   添加时间:2015-10-16 18:22:06
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一,包干制与酬金制优劣对比
1,包干制最大问题有两个:一个是物业收费后即归物业公司所有,物业公司越提供服务多则其赢利越少,造成后果是不诚信物业偷工减料,只收费不服务少服务;二是物业费支出不公开,特别是维修保养费与专项维修基金维修项目由于并无严格界限,造成业委会不签字用公益收入或维修基金,物业就不维修,甚至小修不修,酿成大修,严重的还出现事故。
2,酬金制的好处:一是解决包干制两大弊端,确保物业费完全用于本小区物业支出,物业公司只获得公开的合理报酬;二是物业收费后归业主大会所有,不是物业公司的收入,还可不用交营业税费(代收代付性质不算营业收入)。
3,包干制并不减少业委会的工作量。因为实际上99%包干制小区是假的包干制,物业公司照样要找业委会主任签字,盖章,否则不维修。90%小区公共收益是被物业用光的。尽管是业委会在审核公共收益支出,但实际是物业费中的维修费业委会不知情,被物业侵呑居多。业主包干制下省心,其实是以设备失修失养付出代价的。
4,物业公司称包干制钱够用,酬金制就涨价,这本身矛盾的。表面上的包干制够用是以减员不保养动用公共收益为前提的,而且业主对支出根本不了解的。物业公司不可能在亏损情况下为业主继续服务的。
5,酬金制重在计划管理,制度管理。物业公司要有三级审核:小区经理,部门经理,总经理戓或三总师。业委会也有三级审核:1,业主志愿者(或第三方),2,业委会,3,业主代表大会,业主大会。
6,小区年度预算审核,年底结算审计。财务审计每年一次,工程审价,需要业委会全程监管,防止走形式。要有专业诚信人士把关,不能拍脑袋。对物业人员有制约,物业违约要处罚,走人。
7,物业公司不行,咋办?换。市场比较双向选择。迫不得己可以自管。这是方案比较结果。
二,业主大会组织建设
1,业委会委员,业主代表如有空缺,马上增补。
二,业委会70%精力是自身建设。
3,业主监事会,业主志愿者队伍要组建起来。
4,业委会每月一次例会,可以公开。每个季度培训业主代表和楼组长。物业人员要培训上岗。
5,楼幢业主小组要运作起来,实行搂楼幢业主自治。
三,物业公司的监管
1,制度管理,而不是人治。物业公司自身监管制度要提供给业主大会。
2,全员质量监督,专业第三方辅导与监督。
3,需要物业公司形成书面物业服务计划,方案,预算,三级审核。物业水平不行可以请外援,请专家培训。
4,物业每月公司突击检查,每月每季度培训。小区每周例会,培训,每天每周考勤,考核。业绩与报酬挂钩。

 

 

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